目前一季度已经结束，全国房地产市场似乎已经逐渐从阴影中走出，70城商品房价格环比上涨城市增多。如果想要了解房地产行业的回暖情况，拿地的改善是整体行业回暖确认的必要条件。拿地综合反映了房企对未来销售的预期，对市场整体的预判和及未来自身资金周转的安排情况。
首先来看全国土地市场的情况。
根据国信房地产信息网数据统计可知：2023年2月全国土地出让面积为14768.58万㎡，同比下降10.73%，环比下降4.26%；2023年2月全国土地成交面积为12493.28万㎡，其中住宅用地成交面积为1452.69万㎡。
(资料图)
图片来源：智研咨询
从表中可以看出，2022年由于疫情影响，各月土地成交情况相差不大，住宅用地成交也有有所波动。12月全面放开后，迎来了一波成交高峰，进入今年1月后，土地成交面积有所减少。不过，2月参与集中土拍的45幅地块拿地企业结构较上一年出现明显变化，尽管国央企依旧是拿地主力，但是已经出现了民企拿地信心回归的局面，这表明市场正在逐渐复苏中。随着经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间。因此短期内新房成交规模上涨幅度并不会太大，土地市场也不会有很明显的变化。
再来回看西宁土地市场招拍挂情况。
西宁市土地分析
制表：拓虎市场数据
根据拓虎市场数据统计，过去12年土地供应量的平均量为 335.81 万方，近三年土地供应平均量为293万方。因此，可以大致估计2023年西宁市的土地供应量应至少达到250-300万方。
此外，拓虎市场数据还分析了未来西宁土地供应可能出现的区域：
注：以上数据只是基于过去数据的简单估计，实际的土地供应可能受到多种因素的影响，仅供参考。
制表：拓虎市场数据
再来回顾2022年土拍市场的表现。2022全年成交133万方，环比上一年下降55.1%。1-2月正值春节假期，市场整体以去库存为主；3月迎来全年第一宗挂牌土地，4月集中挂牌5宗土地，均于6月悉数成交。此后，土地挂牌集中在了三四季度，面积也较小。11月后，西宁土拍市场没有任何土地出让，2023年至今，仍然“零挂牌”。
其实，分析去年情况来看，一季度因为春节影响，本身土地挂牌就较少。此外由于去年10月疫情爆发影响，对房地产市场也产生巨大冲击，销售端不甚乐观，土地市场自然也受到波及。不过，一季度无论是全国还是西宁，新房销售情况都有所改善，市场整体还在逐步回暖中。
整体来看，基于往年土地市场数据，拓虎预估今年土地供应至少在250-300万方，再结合去年情况来看，土地供应高峰期将会在下半年出现。值得注意的是，从土地出让到拿到预售、项目开盘，至少需要近一年时间。而去年成交的项目大多为已开发项目的二期（如金座金映裕福、中房东方云舒、安泰秀水湾等），也就是说今年西宁市场不会有新项目开盘，市场整体以去库存为主。由于预计土地出让集中在下半年，那么至少到2024下半年，才会有大体量的新项目入市。再加上随着经济复苏加快，明年市场也会更为明朗。
小结：
虽然一季度西宁土地市场零挂牌，但并不代表房地产市场持续下滑。从购房者角度来看，刚性需求不会变，西宁新房价格环比上升也证明购房者信心正在恢复；从开发商角度来看，由于房企拿地容错率较低，部分房企信心不足，影响了拿地积极性，但随着市场进一步回暖，房企也会加强市场调研和战略规划，提高市场竞争力，实现可持续发展。无论如何，房住不炒依然是房地产市场的主旋律，也是国家经济支柱之一。短期内西宁市场变动不会太大，长期来看，市场向平稳、健康方向发展。
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